Девелопмент
Поделиться:
14.11.2025

Точка восстановления жилищного рынка – не спрос, а стоимость земли

Мы продолжим наблюдение за хронически больным квазирынком новостроек РФ, так как это основной потребитель многих строительных материалов и от здоровья которого зависит состояние тысяч предприятий и сотен тысяч работников по всей стране.
 
В текущей структуре себестоимости новостроек земельный компонент стал определяющим. По ряду проектов в крупных агломерациях расходы на землю и её подготовку (инфраструктура, ТУ, проектирование, градостроительные процедуры) достигают 40% и выше в общей модели, что автоматически ограничивает запуск новых очередей. А не 10-20%, как пишут некоторые агенты влияния.
 
В подтверждение реальной ситуации с землей можно привести ряд публикаций, неожиданно проскочивших в СМИ, и наши посты в далеких 2022–2023 годах.
 
Даже при смягчении ипотечных условий девелоперы не могут выходить в строительство, если земельная стоимость «съедает» рентабельность ещё до закупки материалов и работ. В условиях высокой ставки и увеличения операционных рисков финансовая модель перестаёт сходиться.
 
Примеры развитых стран подтверждают тезис о том, что восстановление жилищного рынка начинается с существенного снижения стоимости земли и её доступности:
 
США (2009–2012): оживление началось с падения стоимости в пригородах на 30–50%. Именно это позволило запустить проекты с обновлёнными финансовыми моделями – не ипотека, а удешевление земли;
 
Испания (2010–2016): восстановление девелоперской активности последовало после исправления дисбаланса на рынке земли – её стоимость откатилась к уровням начала 2000-х;
 
Южная Корея (кризисы 1998 и 2008): государство сознательно расширяло предложение участков под жильё, что снижало стоимость земли и стабилизировало цены на новостройки.
 
Во всех трёх случаях ключевым фактором перезапуска строительства было именно снижение входной цены проекта за счёт удешевления земли, а не стимулирование спроса.
 
Старт нового цикла начнётся с корректировки земельного компонента, а не с программ спроса.
 
Это категорически не хотят признавать все акторы квазирынка новостроек. Поэтому выскажем предположение, что расчеты девелоперов и ленд-лордов основаны на надеждах на кризисный сценарий развития российской экономики, на то, что недвижимость станет единственным защитным активом.

Источник: PRO Рынок стройматериалов

Возможно, Вам будет интересно:
Партнеры о нас