Поддержка ПСМ и строительства
Поделиться:
30.11.2022

Прибыль – и точка

«С середины 2020 года маржинальность девелоперов росла гораздо быстрее, чем себестоимость. Цены росли не естественным образом, а спекулятивно, говорит председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова», – Коммерсантъ от 29.11.2022.

А ведь еще совсем недавно единственной причиной роста стоимости строительных работ и недвижимости была названа стоимость стройматериалов. Эта простая мысль транслировалась в информационное пространство участниками отрасли, чиновниками и общественными деятелями начиная с середины 2021 года.

Это совсем не так. Наше очередное исследование показало обратную картину. В период 2012–2019 гг. доля СМР, включая строительные материалы, в среднем составляла 73% в цене квадратного метра на первичном рынке жилья в РФ. С 2020 года этот показатель начал резко снижаться, и по итогам первого полугодия 2022 года доля СМР, включая строительные материалы, стала составлять 49%.

Статистика нам дает прямо противоположные данные, чем те, что мы слышали от строителей. Прочие составляющие (то есть не связанные со строительно-монтажными работами и строительными материалами) выросли с 27% в 2017 году до 51% в 2022 году.

Это означает, что в среднем по стране из каждого рубля, который платит покупатель жилья не первичном рынке, только 49 копеек непосредственно связаны с СМР и строительными материалами. В столице и крупных городах это значение может быть кратно меньшим.

Рассмотрим более подробно прочие составляющие. Их можно разделить на две группы.

Первая – спекулятивно-коммерческая – прибыль застройщиков и стоимость земли.

Вторая – затраты, связанные с проектированием, получением разрешений, технических условий и их выполнением, благоустройством территории и вводом домов в эксплуатацию, содержанием компаний, рекламой и т. п.

Если бы доля прочих составляющих сохранялась на уровне 2017 года, то средняя цена на первичном рынке в РФ в первом полугодии 2022 года составила 75,3 тысяч руб. за квадратный метр, а не фактические 112,7 тысяч рублей.

Фундаментальными драйверами роста стали не строительные материалы и СМР, а рост стоимости земли и рост прибыли девелоперов. Сверхдоходы девелоперов и лендлордов в период 2018 – I пол. 2022 года составили 2,7 трлн рублей (см. график).

 

Вторая группа прочих затрат (см. выше) не могла дать наблюдаемый рост стоимости жилья. Темп их роста не будет превышать темпы роста стоимости строительных материалов и СМР, так как они принципиально имеют одинаковые экономические составляющие (инфляция, стоимость трудовых ресурсов, стоимость заемных средств и т. п.).

В качестве подтверждения вышесказанному можно дать следующие данные по жилью на первичном рынке в расчете на квадратный метр.

Стоимость СМР, включая строительные материалы, в Тверской области составляет 41 тысячу рублей при стоимости продажи 79 тысяч.

Аналогичная стоимость в Москве – 58 тысяч рублей при стоимости продажи 349 тысяч.

Допустим, что тверские строители работают без прибыли и на бесплатной земле. Таким образом, вторая группа прочих затрат составит 38 тысяч рублей.

Нет оснований считать, что эта группа затрат будет существенно выше в Москве, чем в Твери. Таким образом, получаем полную стоимость квадратного метра в Москве с учетом всех затрат, но без учета стоимости земли и прибыли девелопера в размере 96 тысяч рублей при продажной цене 349 тысяч рублей.

Вопрос знатокам: что в черном ящике что включает разница 253 тысячи рублей?

Все расчеты СМПРО сделаны на основе данных Росстата.

Источник: PRO Рынок стройматериалов

Возможно, Вам будет интересно:
Партнеры о нас